NAPOLI – Un argine alla trasformazione del centro storico in una gigantesca struttura ricettiva diffusa. Ma un argine che arriva quando una parte consistente della trasformazione è già avvenuta e che, soprattutto, non basta a riportare indietro le lancette dell’orologio. Il sindaco Gaetano Manfredi ha chiesto e ottenuto di inserire con urgenza all’ordine del giorno del Consiglio comunale del 14 e 15 settembre la variante urbanistica con cui Palazzo San Giacomo prova a frenare l’espansione di affitti brevi e strutture extralberghiere nel cuore di Napoli. La proposta è stata formalmente trasmessa al Consiglio per l’approvazione della variante adottata nel dicembre scorso. Il principio sul quale si regge il provvedimento è quello della “soglia minima di residenzialità”: nelle aree individuate dalla nuova regolamentazione almeno il 70% della superficie interessata di ciascuna unità edilizia dovrà essere preservato per la residenza ordinaria.
L’esplosione degli affitti brevi: +735% in otto anni
Il primo limite è temporale. La barriera viene innalzata quando il fenomeno ha già assunto proporzioni enormi. Nel 2016 gli annunci censiti su Airbnb nell’intero territorio comunale erano 1.288. Nel 2024 erano diventati 10.760: il 735% in più. Circa il 90% dell’offerta rilevata si concentrava nell’area centrale. E sono soprattutto case intere ad essere finite nel circuito turistico: il 66,5% degli annunci analizzati dal Comune riguarda interi appartamenti, 7.155 immobili. San Lorenzo e Pendino superavano già nel 2024 i mille annunci, San Ferdinando era arrivato a 974, Montecalvario e Chiaia oltre quota 800, San Giuseppe e Porto oltre 600. A Porto si contavano 268 annunci ogni mille famiglie residenti, a San Giuseppe 258. La stessa relazione comunale traduce questi numeri in una fotografia impressionante: in quelle zone circa un appartamento residenziale su sette risultava interamente destinato alla locazione breve e uno su quattro intercettava una qualche forma di attività turistica.
Le case perdute non torneranno sul mercato
Ed è qui che emerge la prima grande debolezza della stretta. La variante non è retroattiva. Non obbligherà, cioè, a riconvertire in abitazioni ordinarie le case che sono già entrate nel mercato turistico. Gli uffici comunali lo chiariscono nelle controdeduzioni: il nuovo meccanismo produrrà effetti successivamente all’approvazione del provvedimento attuativo della Giunta e le strutture che abbiano già ottenuto il Cusr prima dell’efficacia della variante e dell’avvio del sistema di verifica saranno conteggiate nel calcolo della soglia. Il 70%, dunque, non significa che un palazzo oggi invaso dalle case vacanza dovrà tornare ad avere sette metri quadrati residenziali ogni dieci. Significa essenzialmente che le attività già presenti contribuiranno a determinare quanta ulteriore capacità turistica resta disponibile nell’edificio. È un freno all’espansione futura, non una riconquista dello spazio abitativo perduto.
Non basta a fermare la fuga dal centro
Il problema è ancora più profondo. Perché l’emergenza abitativa nel centro di Napoli non dipende soltanto dal numero di nuove case che domani potrebbero diventare B&B o locazioni brevi. Dipende da ciò che l’esplosione turistica ha già prodotto sul mercato immobiliare. È lo stesso Comune a riconoscerlo nella relazione della variante: l’alto rendimento degli affitti brevi ha attratto investimenti, contribuendo all’impennata dei valori delle locazioni e alla contemporanea riduzione dell’offerta di alloggi destinati agli affitti ordinari. Gli uffici individuano un possibile nesso tra crescita degli affitti brevi e crisi della funzione residenziale, tanto in termini di case sottratte alle famiglie quanto di difficoltà di accesso al mercato per chi vuole comprare o affittare. La variante può evitare che altri appartamenti seguano la stessa strada. Non può però imporre ai proprietari di rimettere sul mercato ordinario quelli già trasformati e non può abbassare per decreto i canoni delle abitazioni che ancora vi restano. È questo il nodo che rischia di lasciare irrisolta la progressiva espulsione dal centro di famiglie, lavoratori, giovani e studenti.
Il Comune sa che il 70% non basta
Che la regolamentazione urbanistica non sia sufficiente emerge ancora una volta dagli stessi documenti di Palazzo San Giacomo. La relazione accompagna infatti il vincolo a una serie di possibili misure economiche: incentivi per riportare gli immobili alla residenza ordinaria, esenzioni Imu per alcuni anni, sostegni ai proprietari in cambio di affitti calmierati, aiuti agli inquilini con redditi bassi, recupero di edifici da destinare all’housing e al cohousing sociale. Ma queste politiche hanno un costo. E gli stessi uffici sottolineano che richiederebbero risorse da conciliare con il bilancio comunale e con eventuali finanziamenti regionali e nazionali. È lì che probabilmente si misura la distanza tra impedire che l’emergenza peggiori e cominciare realmente a risolverla.
Anche l’argine del 70% degli affitti brevi per palazzo non è definitivo
C’è infine un elemento che rende più fragile persino il limite che il Consiglio si prepara a introdurre. Quel 70% non è scolpito nella pietra. E neppure il territorio sul quale viene applicato lo è. La disciplina è stata deliberatamente costruita come un meccanismo flessibile. Il comma 9 dell’articolo 63 consente infatti di modificare in futuro sia il perimetro dell’area sottoposta alla regolamentazione sia la soglia minima di residenzialità. La decisione dovrà comunque passare dal Consiglio comunale e dalle procedure di evidenza pubblica, ma non sarà necessario considerare l’attuale 70% come un limite immutabile. L’argine che oggi viene presentato come strumento di salvaguardia della residenza dipenderà quindi anche dalle scelte politiche che saranno compiute negli anni a venire.
La partita comincia dopo il voto del Consiglio di Napoli
E neppure l’approvazione del Consiglio renderà immediatamente operativo l’intero sistema. Sarà necessario un successivo provvedimento della Giunta per definire concretamente il meccanismo di verifica e i criteri con cui calcolare la capienza disponibile nei singoli edifici. Per la prima volta Napoli prova a stabilire che la rendita turistica non possa crescere indefinitamente. Ma arriva dopo un aumento del 735% degli annunci Airbnb, lascia sostanzialmente intatto ciò che è già stato trasformato, non interviene direttamente sui prezzi degli affitti, ha ancora bisogno delle regole attuative e introduce una soglia che potrà essere cambiata. Il Comune sta chiudendo il rubinetto. Il problema è che, nel frattempo, una parte dell’acqua è già uscita. E per riportare i napoletani nel centro storico servirà molto di più.
